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01
为什么一定要有书面 Tenancy Agreement？
口头约定很容易在发生欠租、损坏、提前搬走或押金退款时产生争议。书面租约能把双方同意的条件固定下来，也方便作为银行、税务、审计或公司文件记录的支持文件。
保障租金与物业
- 清楚规定租金、押金与逾期处理
- 列明维修、损坏和禁止事项
- 日后需要追讨或索赔时更有依据
保障使用权与押金
- 确认租期、续约和终止条件
- 避免突然被要求搬离或加租
- 明确押金在什么情况下可扣除或退还
02
租约应包含哪些基本资料？
租约第一部分通常应清楚写明双方身份和物业资料。资料越清楚，日后执行和沟通越顺利。
姓名、NRIC／Passport、电话、Email、通讯地址，以及公司租用时的公司名称与注册号码。
完整地址、单位号码、物业类型、租赁范围、车位、家具、电器和其他 fixtures。
住宅、办公室、零售、仓库或其他用途。商业用途应确认是否符合管理处、地方政府或执照要求。
钥匙数量、家具设备清单、交屋照片、维修状况和特殊约定。
03
租期、续约和提前终止要写清楚
租约应列明开始日期、结束日期、签署日期，以及是否允许续约。一般住宅或商业租约常见为 1 至 3 年；超过 3 年的安排可能涉及 lease 的不同处理，应另行确认。
起止日期
写明租期从哪一天开始，到哪一天结束，避免交屋和付款日期混淆。
续约条件
说明是否可续约、须提前多久通知，以及租金是否重新协商。
提前终止
写明房东或租客在哪些情况下可以提前终止，以及押金如何处理。
04
租金、付款方式与押金
付款条款越具体，越能减少追讨困难。租约应写明每月租金、付款日、付款方式、银行户口、逾期处理和所有押金金额。
Security Deposit
常见作为履行租约和损坏赔偿的保证。实际金额按双方约定。
Earnest Deposit
常见作为预订或确认租用的款项；若租客反悔，是否退还应写明。
Utility Deposit
用于覆盖水电等账单风险，退租时通常按未清账单结算。
Refund Conditions
写明退租检查、维修扣款、欠租抵扣及退款期限。
押金没有一个适用于所有情况的固定法律模板
市场常见做法可以作为参考，但最终仍要看租约、物业类型、业主要求和双方谈判。重点是金额、用途和退还条件要写清楚。
05
房东与租客的责任
租客通常应负责
- 按时缴付租金和水电费
- 合法及按约定用途使用物业
- 不得未经同意装修、转租或改变用途
- 妥善保管家具、电器和室内设施
- 及时通知房东重大维修或结构问题
房东通常应负责
- 交付可正常使用的物业
- 处理属于业主责任的主要维修
- 确保提供的家具和设备符合约定状态
- 尊重租客在租期内的合理使用权
- 按租约处理押金扣除与退还
06
Stamp Duty、行政费与法律费
租约签署后，通常应办理 stamping。Stamped tenancy agreement 在需要作为正式文件、税务支持或日后争议时会更完整。
RM1 / RM250
一般按 annual rent 扣除 RM2,400 后，每 RM250 或其部分计算。实际计算以 LHDN 为准。
RM2 / RM250
租期超过 1 年但不超过 3 年，通常使用较高印花税率。
RM3 / RM250
超过 3 年的租赁安排可能涉及 lease 处理，应咨询律师或相关专业人士。
若委托律师准备或见证租约，法律费可能另行计算。商业租赁、复杂条款或长期租约应先确认专业收费。
07
公司租办公室或商业单位，额外注意什么？
如果租客是 Sdn. Bhd.、LLP 或其他商业实体，租约不只是房东与租客之间的文件，也可能影响银行开户、营业执照、审计、税务扣除和注册地址／营业地址证明。
租约上的公司名称、Registration No.、签署人身份和授权文件应一致。
银行和执照申请通常更关注实际营业地址，而不是单纯的注册地址。
部分银行、业主或商业安排可能要求董事决议或授权签署文件。
租金、管理费、维修或装修支出是否可扣除，应按用途、文件和税务规则判断。
准备以公司名义租办公室？
我们可协助您检查公司文件、董事决议和地址用途是否清楚。
08
参考资料与免责声明
本文仅供一般教育用途，不构成法律、税务或房地产意见。租约、印花税、法律费、押金处理和争议解决应根据个别事实、最新法规及专业意见判断。